Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn theo quy định 2026

Trong xây dựng và bất động sản, diện tích sàn là khái niệm quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, xin phép xây dựng, dự toán chi phí và giá trị công trình. Tuy nhiên, nhiều gia chủ vẫn còn nhầm lẫn giữa loại diện tích này với diện tích đất hoặc diện tích sử dụng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ diện tích sàn là gì, đồng thời nắm được cách tính tổng diện tích đúng chuẩn, phù hợp với các quy định áp dụng từ năm 2026.

TÌM ĐẠI LÝ INAX GẦN BẠN

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn (diện tích nền) là phần diện tích được tính theo mặt bằng xây dựng của từng tầng trong công trình. Diện tích này được xác định dựa trên kích thước phủ bì của sàn, bao gồm toàn bộ không gian bên trong và phần tường bao quanh.

Hiểu một cách đơn giản, diện tích nền phản ánh quy mô xây dựng thực tế của ngôi nhà hoặc công trình. Chỉ số này thường được sử dụng trong hồ sơ xin phép xây dựng, tính mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và làm căn cứ để lập dự toán chi phí thi công.

Trong thực tế, diện tích nền có thể bao gồm diện tích các tầng chính, tầng lửng, tầng hầm, ban công hoặc mái che, tùy theo cách tính và quy định cụ thể của từng thời kỳ. Vì vậy, gia chủ cần nắm rõ khái niệm này để tránh sai sót khi lập hồ sơ xây dựng hoặc làm việc với đơn vị thiết kế, thi công.

Diện tích nền phản ánh quy mô xây dựng thực tế của ngôi nhà (Nguồn: Internet)

Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng

Trong quá trình thiết kế và thi công nhà ở, nhiều gia chủ thường nhầm lẫn giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng. Hai khái niệm này có mối liên quan mật thiết, nhưng mang ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến hồ sơ pháp lý và chi phí xây dựng.

Diện tích sàn

Diện tích nền được xác định dựa trên tổng diện tích nền sử dụng của công trình. Khi tính diện tích, bạn cần cộng thêm diện tích của các hạng mục liên quan như móng, sân, tầng hầm và phần mái theo quy định áp dụng. Chỉ số này phản ánh quy mô không gian sử dụng tổng thể của ngôi nhà, thường được dùng làm căn cứ để đánh giá quy mô công trình và lập kế hoạch xây dựng.

Diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là phần diện tích chiếm đất của công trình trên mặt bằng khu đất. Cách tính là tính theo từng hạng mục cấu thành công trình. Mỗi phần sẽ có cách quy đổi khác nhau, cụ thể:

• Diện tích sàn từng tầng: Mỗi tầng được tính bằng 100% diện tích nền của tầng đó.
• Diện tích móng: Phần móng được tính khoảng 50-75% diện tích một sàn, áp dụng theo đơn giá xây thô.
• Diện tích bể nước: Bể nước được tính khoảng 60-70% diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô.
• Diện tích mái: Mái ngói có trần giả được tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái. Mái ngói có đổ sàn bê tông rồi lợp ngói được tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái. Mái tôn của nhà tầng được tính khoảng 75% diện tích mặt bằng sàn.
• Diện tích sân thượng và ban công: Sân thượng có mái che được tính khoảng 75% diện tích mặt bằng sàn. Sân thượng và ban công không có mái che được tính khoảng 50% diện tích mặt bằng sàn. Trường hợp có dàn bê tông hoặc khung sắt trang trí, diện tích này được tính khoảng 75% diện tích mặt bằng sàn.

Bạn nên nắm rõ sự khác biệt giữa hai khái niệm này để chủ động hơn khi làm hồ sơ xin phép xây dựng, trao đổi với đơn vị thiết kế và kiểm soát chi phí trong suốt quá trình thi công.

Diện tích xây dựng ( Nguồn: Internet)

Diện tích nền và diện tích xây dựng là hoàn toàn khác nhau

Xem thêm:

• Kích thước nhà vệ sinh, diện tích nhà tắm tiêu chuẩn 2026
• Tổng hợp kích thước gạch lát nền phổ biến nhất 2025

Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng

Tùy theo mục đích sử dụng và phương án thiết kế, kỹ sư xây dựng có thể áp dụng nhiều cách tính diện tích nền khác nhau. Tuy nhiên, trong thực tế thiết kế và thi công, các kiến trúc sư vẫn sử dụng một công thức tổng quát để xác định tổng diện tích nền xây dựng, giúp gia chủ dễ hình dung và kiểm soát chi phí.

Công thức chung

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Các diện tích đi kèm (các phần đi kèm bao gồm: mái, sân, móng, tầng hầm…)

Từ công thức trên, bạn có thể hiểu đơn giản: ngôi nhà được chia thành bao nhiêu không gian sử dụng thì chỉ cần cộng tổng diện tích của tất cả các không gian đó, sau đó cộng thêm các hạng mục phụ trợ theo tỷ lệ quy đổi tương ứng.

Cách tính diện tích mặt sàn sử dụng

Diện tích mặt sàn sử dụng được xác định bằng cách cộng toàn bộ phần diện tích thực tế dùng trong nhà, bao gồm các khu vực có mái che hoặc nằm trong phạm vi tường bao bên ngoài.

Các hạng mục được tính vào diện tích sàn sử dụng gồm sàn các tầng, sàn bê tông, sàn lợp mái không đổ trần, cầu thang lộ thiên nằm trong khối nhà. Phần diện tích này được tính 100% theo diện tích thực tế.

Cách tính các diện tích đi kèm

Ngoài diện tích mặt sàn sử dụng, công trình xây dựng còn có nhiều hạng mục phụ trợ như sân, móng, bể nước ngầm, bể phốt. Những phần này thường được gọi chung là diện tích phần thô và cần tính riêng theo từng hạng mục do tỷ lệ quy đổi không giống diện tích nền sử dụng.

Cách tính diện tích móng nhà

Để tính chính xác diện tích móng, gia chủ cần xác định loại móng sử dụng trong thiết kế. Một số cách quy đổi phổ biến như sau:

• Móng đơn: Tính khoảng 20 – 25% diện tích tầng 1
• Móng cọc: Tính khoảng 30 – 40% diện tích tầng 1
• Móng bè: Tính khoảng 40 – 60% diện tích tầng 1

Với nhà có nền bê tông cốt thép hoặc hệ dầm chịu lực, phần móng thường được tính khoảng 20 – 25% diện tích sàn tầng 1. Trường hợp gia cố nền đất bằng giải pháp đặc biệt, gia chủ nên tham khảo quy định cụ thể của cơ quan quản lý địa phương.

Cách tính diện tích tầng hầm

Diện tích tầng hầm được quy đổi dựa trên độ sâu so với code vỉa hè theo giấy phép xây dựng. Cách quy đổi thường áp dụng như sau:

• Độ sâu từ 1 – 1,5 m: Tính 150% diện tích
• Độ sâu từ 1,5 – 2 m: Tính 170% diện tích
• Độ sâu trên 2 m: Tính 200% diện tích

Cách tính diện tích phần sân

Diện tích sân được quy đổi tùy theo quy mô sử dụng:

• Sân dưới 20 m²: Tính 100% diện tích
• Sân từ 20 – 40 m²: Tính 70% diện tích
• Sân trên 40 m²: Tính 50% diện tích

Phần sân cần đáp ứng các điều kiện cơ bản như lát gạch nền, có tường rào bao quanh và cột đỡ chắc chắn để được tính vào diện tích xây dựng.

Cách tính diện tích mái nhà và sân thượng

Gia chủ cần xác định rõ loại mái để áp dụng tỷ lệ quy đổi phù hợp:

• Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích thực
• Mái ngói có khung sắt: 60% diện tích thực
• Mái bê tông cốt thép lợp ngói: 85% diện tích thực
• Mái bê tông cốt thép lát gạch: 10% diện tích thực
• Mái ngói bê tông cốt thép: 100% diện tích thực
• Mái tôn hoặc mái tole: 30% diện tích thực
• Mái chống thấm, xây bao quanh, nâng cao: 15% diện tích thực
• Mái chống nóng, xây bao quanh, nâng cao: 30 – 50% tùy thiết kế
• Mái có trần thạch cao: cộng thêm 25% diện tích mái chung

Sân thượng được quy đổi như sau:

• Không mái che: 50% diện tích sàn tầng dưới
• Có mái che: 75% diện tích nền tầng dưới
• Có mái, lam sắt hoặc giàn bê tông, tường bao trên 1 m: 100% diện tích
• Chỉ có tường bao quanh và nền: 50% diện tích

Tính tổng diện tích nền xây dựng chính xác để thi công thuận lợi (Nguồn: Internet)

Một số câu hỏi thường gặp

Trong quá trình tìm hiểu và tính toán diện tích nền xây dựng, nhiều gia chủ thường gặp khó khăn do mỗi hạng mục có cách quy đổi khác nhau. Dưới đây là những câu hỏi phổ biến giúp bạn hiểu đúng và áp dụng chính xác hơn khi lập kế hoạch xây dựng.

Diện tích sàn có giống diện tích sử dụng không?

Diện tích nền bao gồm diện tích mặt sàn sử dụng và các phần diện tích đi kèm như móng, mái, sân, tầng hầm theo tỷ lệ quy đổi. Trong khi đó, diện tích sử dụng phản ánh phần không gian sinh hoạt thực tế bên trong nhà.

Ban công có được tính vào diện tích sàn xây dựng không?

Ban công vẫn được tính vào diện tích nền xây dựng, tuy nhiên tỷ lệ quy đổi phụ thuộc vào thiết kế và mức độ che phủ. Ban công có mái che hoặc kết cấu trang trí thường được tính cao hơn ban công không có mái.

Tầng hầm được tính diện tích nền như thế nào?

Diện tích tầng hầm được quy đổi theo độ sâu so với code vỉa hè. Tầng hầm càng sâu thì tỷ lệ quy đổi càng cao, có thể dao động từ 150% đến 200% diện tích mặt sàn.

Phần mái nhà có bắt buộc tính vào diện tích nền không?

Phần mái vẫn được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng, tuy nhiên mỗi loại mái sẽ có tỷ lệ quy đổi khác nhau như mái bê tông, mái ngói, mái tôn hoặc mái chống nóng.

Vì sao cần tính chính xác diện tích sàn trước khi xây nhà?

Tính đúng diện tích nền  giúp gia chủ dự toán chi phí sát thực tế, tránh phát sinh ngoài kế hoạch và thuận lợi khi làm hồ sơ xin phép xây dựng, ký hợp đồng với đơn vị thi công.

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn hiểu đúng và tính chính xác diện tích sàn, từ đó chủ động hơn trong quá trình thiết kế, xin phép xây dựng và lập dự toán chi phí. Bên cạnh yếu tố kỹ thuật, gia chủ cũng nên chú trọng lựa chọn thiết bị hoàn thiện phù hợp để nâng cao chất lượng không gian sống. Các sản phẩm thiết bị vệ sinh từ INAX với thiết kế hiện đại, độ bền cao và bề mặt dễ làm sạch sẽ giúp không gian nhà ở luôn tiện nghi, sạch đẹp và đồng bộ với quy mô diện tích nền của công trình. Lựa chọn INAX chính là bước hoàn thiện thông minh cho ngôi nhà bền vững và tiện nghi dài lâu.

Liên hệ INAX ngay hôm nay để được báo giá và tư vấn chi tiết:

• Website: INAX
• Hotline: 18006633
• Email: inaxvietnam@lixil.com
• Hệ thống phân phối INAX
• Showroom:
  • Tầng 1, 2 – 46 Bích Câu, Phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Thành phố Hà Nội.
  • Tầng 1 – 189 Điện Biên Phủ, Phường Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng.
  • 218 Bis Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh.